Widerrufsrecht Immobilienfinanzierung

Bei Immobilienkrediten ist das Zinssatzniveau nach wie vor sehr gering. Bei Immobilienfinanzierungen sind die derzeit zu zahlenden Zinssätze in der Regelfall weit unter den vor der globalen Finanzmarktkrise in 2008/2009 vereinbarten Zinssätzen. Daher denken viele Kreditnehmer darüber nach, ob und wie sie sich frühzeitig von einem Langfristkreditvertrag mit festen Kreditzinsen zurückziehen können.

Der Gesetzgeber regelt die außerordentliche Auflösung des Darlehensvertrages zugunsten des Immobilienkreditnehmers, wenn der Kreditnehmer ein legitimes Interesseninteresse daran nachweisen kann. Das ist z.B. der Fall, wenn der Kreditnehmer die Liegenschaft, die als Sicherheit für das vorhandene Kreditgeschäft gilt, veräußern möchte. Im Gegenzug für dieses Recht auf vorzeitige Auflösung des Darlehensvertrages kann die BayernLB vom Kreditnehmer die Zahlung der so genannten Vorauszahlungsstrafe einfordern.

Es handelt sich um den der BayernLB durch die vorzeitige Beendigung des Immobiliendarlehens entstandenen Nachteil. Für den Kreditnehmer sind die Voraussetzungen für das Sonderkündigungsrecht oft unüberwindliche Hindernisse. Es reicht nicht aus, eine vorteilhaftere Refinanzierung oder eine Folgefinanzierung in Betracht zu ziehen. Es hat sich gezeigt, dass die Kreditinstitute - unter Hinweis auf das Fehlen eines berechtigten Interesses - einer frühzeitigen Beendigung des Vertrages nicht zugestimmt haben, auch wenn der Kreditnehmer zur Zahlung der Frührückzahlungsstrafe bereitsteht.

Ein langfristiger Immobilienkreditvertrag mit festem Fremdkapitalzinssatz kann für den Kreditnehmer erst nach zehn Jahren seit der Vollauszahlung des Kredits ordentlich gekündigt werden, in jedem denkfall aber. Immer mehr Kreditnehmer fragen sich vor diesem Hintergund, ob sie das ihnen im Kreditvertrag gewährte Recht, ihre vertragliche Erklärung zu widerrufen, nicht mehr ausÃ?

Verstärkt wurde diese Erwägung in jüngster Zeit durch die Veröffentlichung in den Medien und im Fernseher über die Effektivität von Widerrufsanweisungen. Auch das Widerrufsrecht für Kreditverträge war in den vergangenen Jahren mehrfach Thema von Urteilen und Verlautbarungen. Was ist das Widerrufsrecht: Das Recht schreibt in vielen FÃ?llen vor, dass ein Unternehmer einem Konsumenten, mit dem er einen Kaufvertrag abschlieÃ?t, mitteilen muss, dass er seine Vertragsschluss-Erklärung innerhalb einer bestimmbaren Zeitspanne dem Konzern gegenÃ?ber ohne Angabe von GrÃ?

Die Widerrufserklärung hat zur Konsequenz, dass der Auftrag rückgängig gemacht wird. Auch für den Verbraucherkredit, einschließlich des Immobilienkredits, besteht eine solche gesetzlich vorgeschriebene Widerrufsbelehrung. Hätte die kreditgebende Stelle das Kredit an den Kreditnehmer bereits ausbezahlt und hatte der Kreditnehmer bereits Kreditraten an die kreditgebende Stelle bezahlt, so hat der Kreditnehmer im Widerrufsfall den verzinslichen Nettodarlehensbetrag an die kreditgebende Stelle zurückzuzahlen und die kreditgebende Stelle ist zur Rückerstattung der an den Kreditnehmer erlangten Kreditraten, auch mit Zinsen, und zwar auch mit Zinsen.

Ein Anspruch der BayernLB auf vorzeitige Rückzahlung des Betrages vom Verbraucher ist ausgeschlossen. Der Gesetzgeber schreibt auch vor, dass die Widerrufsfrist für die vertragliche Erklärung durch den Auftraggeber erst dann läuft, wenn der Auftraggeber in der Belehrung über den Beginn der Widerrufsfrist und die gegenseitigen Rechte und Verpflichtungen nach deren widerruflichen Ablauf effektiv informiert worden ist.

Bei Fehlen einer ordnungsgemäßen Kündigungsanweisung kann der Kreditnehmer die Kündigung noch Jahre nach Vertragsabschluss des Immobilienkreditvertrages aussprechen, mit der Konsequenz, dass das Darlehen storniert wird. Gerade an dieser Stelle wird eine falsche Rücktrittsanweisung für den Kreditnehmer interessant: Mit der Rücktrittserklärung kann das Immobilienkreditgeschäft unilateral ohne Grund, d.h. ohne gerechtfertigten Zins, und ohne Vorauszahlungsausgleich trotz der vorhandenen Sollzinsverpflichtung und einer Refinanzierung mit den aktuell günstigen Zi ften auflösen werden.

Beispielsweise finden die gesetzlich vorgeschriebenen Widerrufsbestimmungen nur bei Verbraucherverträgen Anwendung. Kreditnehmer, die über einen grösseren Immobilienbestand oder eine gewerbliche Kreditaufnahme verfügt und daher wie ein Geschäftsmann geführt wird, können sich prinzipiell nicht auf das Widerrufsrecht eines Konsumenten berufen. Der Kreditnehmer hat die Möglichkeit, die Kreditaufnahme zu tätigen. Dabei ist zu überprüfen, ob das Verbrauchermerkmal wirklich nicht vorhanden ist oder ob kein Widerrufsrecht besteht, wenn der Kreditvertrag eine (nicht wesentliche) widerrufliche Anweisung enthält.

Dazu kommt, dass sich die Rechtslage in den vergangenen Jahren mehrmals verändert hat, so dass gerade darauf zu achten ist, wann der Immobilienkreditvertrag mit welcher Version einer Widerspruchsbelehrung zustande kam. Oftmals hatten die Kreditinstitute die Widerrufsbelehrung aus der Mustertexte in der Beilage 2 zu § 14 Abs. 1 BGB-InfoV übernommen.

In einigen Fällen hatten die Kreditinstitute in ihren eigenen Widerrufsanweisungen inhaltlich oder redaktionell Änderungen/Aufträge am Modelltext durchgeführt. Daher ist für jede Einzelanweisung zum Widerruf nach der jeweiligen Rechtssprechung zu überprüfen, ob sich die BayernLB darauf verlassen kann, dass sie auf die Ordnungsmäßigkeit der Musteranweisung vertraut hat oder ob die Widerrufsanweisungen der BayernLB so geändert wurden, dass dieser Vertrauensgrundsatz nicht mehr gilt.

Weitere Rechtsfragen stellen sich, wenn andere Vertragsarten, wie z.B. Lebens- oder Restschuldversicherung, zusammen mit dem Kreditvertrag mitvergeben wurden. Sie müssen hier überprüfen, ob diese Kontrakte auch durch den Rücktritt des Darlehensvertrages abgedeckt sind. Es ist auch vorstellbar, dass der Kreditnehmer das Widerrufsrecht trotz falscher Widerrufsbelehrung möglicherweise nicht wahrnehmen kann; dies ist wahrscheinlich der Fall, wenn das Immobilien-Darlehen bereits von beiden Seiten vollständig abgerechnet wurde oder es sich nur um die Verlängerung eines vorhandenen Kredits auswirkt.

Schlussfolgerung: Eine falsche Kündigungsanweisung in einem Kreditvertrag kann dem Kreditnehmer die Chance geben, sich frühzeitig von seiner langjährigen Kreditzusage zu verabschieden, ohne eine vorzeitige Rückzahlungsstrafe zu zahlen. Der Verweis auf eine falsche Sperranweisung ist jedoch kein Eigenläufer, wie die große Zahl der verschiedenen Gerichtsentscheidungen aufzeigt. Es besteht aus Anlegersicht eine Neigung der Justiz, die übermäßige Auflösung von Kreditverträgen durch Rücktrittserklärungen zu beschränken, indem sie die Kreditinstitute schützt, die ihre Rücktrittsformulierungen im Hinblick auf die Korrektheit der Modelltexte im BGB-InfoV geschrieben hatten.

Dennoch müssen sich die Kreditinstitute darauf vorbereiten, dass ihre Abnehmer mit Unterstützung des (möglichen) Widerrufsrechtes zunehmend eine Neuverhandlung oder Ablösung der Kreditzusage verlangen werden. Die Autorin ist Partnerin der Anwaltskanzlei Sacher & Rechtsanwälte in Köln und Fachanwältin für Bank- und Finanzmarktrecht sowie Fachanwältin für Miet- und Sondereigentum.