Vorzeitige Kündigung Darlehen

Frühzeitige Kündigung des Darlehens

hat er ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Kündigung. BHG, 10.04.1967 - VIII ZR 249/64

Mit dem Antragsgegner haben die Beschwerdeführerinnen I und II am 16. September 1958 einen "Vorvermietungsvertrag" über je eine Ferienwohnung in seinem Haus geschlossen, der noch nicht abgeschlossen ist. Die Vermieterin mietet den Mietern jeweils eine fertiggestellte Ferienwohnung im ersten Obergeschoss, wenn sie einzugsbereit ist.... Der Pächter stellte dem Pächter am I. November 1958 ein zinsloses Darlehen in Höhe von EUR 10000 (d.h. EUR 5 000 für jeden der beiden Pächter) für eine Laufzeit von zehn Jahren zur Verfüg.

Der Leasinggeber ist nach Ablauf dieser Frist zur sofortigen vollständigen Tilgung dieses Betrages auffordern. Im Falle einer vorzeitigen Tilgung sind die Mandanten bis zur Fälligkeit mit 5% p.a. zu Verzinsung des Betrages auszustellen. Der erste und dritte Antragsteller schloss am 28. September 1958 einen zehnjährigen Pachtvertrag ab. Der Monatsmietpreis für den Antragsteller bei 1 beträgt 150 DEM, für den Antragsteller bei 2. 160 DEM.

Der Darlehensvertrag wurde in den Vermietungsverträgen mit Bezug auf den vorherigen abgeschlossen. Die Klägerin schloss am 23. Mai 1958 auch einen identischen Pachtvertrag mit der Angeklagten über eine Ferienwohnung im selben Haus, wobei 2 der Familienvater der Klägerin und 1 und 3 der Familienvater der Klägerin waren. Er hat sich auch verpflichtet, ein zinsloses Darlehen in Höhe von 5000 DEM zu gewähren.

Es wird vereinbart, dass die Regelungen des "Pre-Lease-Vertrages" auch für den KlÃ?ger 2 anwendbar sind. Alle drei Darlehen wurden an den Antragsgegner ausgezahlt. Der Mietvertrag startet am I. Jänner 1959, der Pächter hat das Recht, den Mietvertrag mit einer Frist von sechs Monaten, längstens jedoch am ersten Tag eines jeden Monates, zu beenden.

Wird das Mietverhältnis vorzeitig beendet, so ist der Pächter dazu angehalten, einen Nachfolger für das Mietverhältnis zu benennen, der in der Lage und willens ist, die vorhandenen Vertragsverhältnisse zu übertragen. Die Ergänzung legt auch die dinglichen Sicherheiten für die Mietdarlehen und die Pflicht der Mandanten fest, das Grundpfandrecht im Kündigungsfall aufzuheben.

Die Angeklagte ordnete korrespondierende Grundpfandrechte an.

Der Antragsgegner akzeptierte mit Bescheid vom 14. Januar 1963 die Kündigung mit Wirkung zum Stichtag der Kündigung mit der Begründung, dass: '....... Gemäß dem Vorleasingvertrag vom 6. Oktober 1958 müssen Sie Zinsen auf die Darlehen zahlen, die ich zu 5% p.a. zurückgezahlt habe....".

In der Antwort vom Zwanzigsten Feber 1963 hieß es unter anderem: "Wir sind mit der Tilgung der Mieterkredite in der Größenordnung von TDM 16.000 am 1. März 63 einig. Von Ihnen wird eine klare Aussage verlangt, ob Sie auf die Nennung von Mieternachfolgern pochen oder darauf verzichtet haben. Wenn Sie die Nennung von Mieternachfolgern wünschen, dann rechnen wir auch hier mit Ihrer klaren Erläuterung zur Hoehe der Mieten mit 180,- bzw. 190,- DEM pro Kalendermonat....".

Die Angeklagte erwiderte mit Brief vom 26. Januar 1964: "Da Ihnen die rechtlichen Umstände des Vorvermietungsvertrages noch nicht bekannt sind, werde ich Ihnen die Mietkredite in Höhe von rund EUR 1.500,- nur am Tag Ihres Auszugs und nach Beendigung des Leasingvertrages zur Verfügung gestellt. Natürlich müssen Sie keinen Mietrechtsnachfolger angeben, da ich Ihr Gebot im Vorvermietungsvertrag aufgreife.

Sie haben nicht das Recht, nach Tilgung der Mieterkredite von TDM 16.000 von uns Zinsen von 5 Prozent bis zum Ende der Mietdauer von 10 Jahren zu verlangen", schreiben die Klägerinnen am Boden. Als Mieter werden wir Nachfolger benennen, die gewillt sind, die gleichen Vertragsbedingungen einzugehen, die in unseren Pachtverträgen festgelegt sind.

"Die drei Beschwerdeführer rückten am Stichtag der Verhandlung am Stichtag vor. Die Angeklagte hat die Darlehen nicht zurückbezahlt. In der Klageschrift fordern die Klaeger die Rueckzahlung der drei Darlehen von je 5000 DEM plus Verzugszinsen. Der Angeklagte wurde vom OLG zur Auszahlung aufgefordert. Der Antragsgegner beantragt mit einer Berufung die Zurückweisung der Klageschrift.

Der Antragsteller behauptet, dass die Beschwerde abgewiesen werden sollte. Der Antragsteller kann die Darlehen mit der Begründung zurückfordern, dass der Antragsgegner sein Übernahmeangebot zur Benennung geeigneter Nachfolger für den Mieter zurückgewiesen hat. Er machte es den Bewerbern damit verunmöglicht, den Status von Nachfolgern zu erlangen, die die gleichen Vertragsverpflichtungen wie sie, die Bewerber, eingegangen waren. Unter den Verträgen, die die zu bezeichnenden Nachfolger hätten Ã?bernehmen sollen, befinden sich auch die VertrÃ?ge Ã?ber die Vergabe von Mieterschulden.

Dies bedeutete, dass entweder die Mietnachfolge dem Antragsgegner die selben Kredite hätte bewilligen sollen und der Antragsgegner an die Antragsteller zur Erstattung der von ihm bewilligten Kredite oder, ohne die Erstattung der Kredite an die Antragsteller, die Mietnachfolge in die Kreditverträge eingestiegen wäre und die Grundpfandrechte auf sie übergegangen wären.

Ein entsprechender Schadenersatz hätte dann zwischen den Klagen und den Mieterinnen erfolgen müssen. Sie hatten auch Nachfolger für die Mieter benannt, die sich auf die in den Pachtverträgen festgelegten Vertragsbedingungen eingelassen hatten. Für die Klageparteien war die Präsentation von Mietrechtsnachfolgern aus von der Beklagten zu vertretenden Beweggründen nicht mehr möglich geworden.

Durch die Ergänzungen wurde die Regelung im "Vorvermietungsvertrag" (korrekt: "Vorvermietungsvertrag") geändert, dass er im Fall einer vorgezogenen Tilgung bis zum Ende der Mietdauer von den Antragstellern 5 v. H. Zins fordern konnte. Letzteres ist so zu interpretieren, dass im Fall einer Vorkündigung nicht nur die Klagen als Pächter zur Nennung von Nachfolgern des Mietverhältnisses verpflichtend sein sollten, sondern auch der Antragsgegner ist in einem solchen Fall zur Nennung der Nachfolger des Mietverhältnisses verpflichtend, wenn er die zwischen den Klagen den und dem Antragsgegner geschlossenen Vertragsvereinbarungen vollständig akzeptiert.

Der Berufungsgerichtshof interpretierte die Nachfolgeregelung des Nachtrags zum Pachtvertrag dahingehend, dass der Antragsgegner zur Aufnahme der von den Antragstellern benannten Nachfolgemieter verpflichtete, wenn er die zwischen dem Antragsgegner und den Antragstellern geschlossenen Vertragsvereinbarungen vollständig akzeptierte. Folgt dieser Interpretation - wie auch immer die Berufung lautet -, so schuldet der Antragsgegner nach weiteren Erkenntnissen des Appellationsgerichts einen konkreten Vertragsbruch, der ihn aufgrund seiner grundsätzlichen Ablehnung des Abschlusses eines von den Antragstellern vorgeschlagenen Mietvertrages mit den Mietvertragsvertretern zum Schadenersatz zwingt (Urteil des anzuerkennenden Senates vom 31. Dezember 1963 - VIII ZR 93/62 - WM 1963, 869, 071).

Zu Recht ist sie der Ansicht, dass der Angeklagte für die grundlegende Verweigerung der Aufnahme eines Ersatzmieters verantwortlich ist und dass sein Handeln daher schuldig ist. In dieser Rechtssache hat das Beschwerdegericht ferner nachdrücklich festgestellt, dass die Antragsteller dem Antragsgegner Mietnachfolgeunternehmen zur Verfügung gestellt haben, die die vorhandenen Vertragsverhältnisse mit dem Antragsgegner in Anspruch genommen haben, und dass die Antragsteller selbst aus allen Vertragsverhältnissen mit dem Antragsgegner zurückgetreten sind und ihre Darlehen zurückerhalten haben.

Es würde zum gleichen Resultat kommen, wenn die Bestimmung eines Nachfolgers als Voraussetzung für die Reife des Anspruchs der klagenden Parteien auf Tilgung der Kredite angesehen würde. Damit hätte der Angeklagte das Auftreten der Erkrankung gegen guten Willen vereitelt. Der Berufungsgerichtshof äußert die Tatsache, dass seine Handlungen gegen den guten Sitten verstoßen, indem er erklärt, dass ein Kreditor wie der Antragsgegner die wirtschaftlichen Nachteile seines eigenen Tuns nicht an den dem Vertrag treuen Debitor weitergeben darf; der Kreditor ist verpflichtet, die Erfüllung des Debitors selbst nicht zu verhunzen.

In der Berufung wird behauptet, dass das Beschwerdegericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass der Antragsgegner unter Fehleinschätzung der Interessen zur Aufnahme eines Mietrechtsnachfolgers verpflichte. Es hätte für den Angeklagten ökonomisch Sinn machen können, sich von der Belastung durch das Darlehen zu erlösen. Der Angeklagte musste sich jedoch nicht durch die Aufnahme eines Mietrechtsnachfolgers ein Darlehen auferlegen und hat sich damit einen Teil des Darlehens gesichert.

Weil er im Rahmen der Vorvermietung Anspruch auf vorzeitige Tilgung der Darlehen hatte, konnte er die Kreditverträge sowohl gegenüber den Antragstellern bei deren Austritt aus den Mietverträgen als auch gegenüber allfälligen Mieternachfolgern auflösen. In Wirklichkeit geht es auch nicht um die Tilgung der Kredite, sondern um die weitere jährliche Auszahlung von 5 Prozent der Kreditsumme nach Tilgung der Kredite.

Diese wollten den Angeklagten Mietnachfolgeunternehmen, die diese Zinsverpflichtung übernommen haben, ein Angebot unterbreiten. Sie haben das in ihrem Brief vom 31. Dezember 1963 deutlich gemacht. Die Prämie auf die vereinbarte Miete sollte die Zinsen von TDM 5000 auf die drei Darlehen decken. Gemäß seinen Schriftsätzen vom 16. und 18. Februar 1964 war die Angeklagte damit nicht einverstanden. Der Angeklagte hat sich nicht damit abgefunden.

Seiner Meinung nach könne er von den Antragstellern auch nach der Evakuierung und Tilgung der Darlehen noch die 5 v. H. der Darlehen abziehen und wollte sich durch die anderweitige Anmietung der leer stehenden Flächen weitere Vergünstigungen verschaffen. Die Tilgung der Kredite ist an diesem Konflikt nicht gelungen. Der Angeklagte war nicht mehr bereit, die Kredite zurückzuzahlen, ohne dass die Gläubiger bereit waren, weiterhin Zinsen von 5 Prozent der Darlenen-Beträge zu bezahlen.

Die Berufungsinstanz teilt das Rechtsgutachten der Klagen. Sie geht davon aus, dass der Antragsgegner zwar nur bei seiner Abreise die Darlehen an die Antragsteller zurückzahlen muss, wenn er auch weiterhin 5 v. H. der Kreditbeträge pro Jahr erhält, aber die Auszahlung der 5 v. H. von ihnen und nicht von den Antragstellern zu erhalten hat, sofern die Antragsteller entsprechende Mietrechtsnachfolger bezeichnen.

Der Berufungsgerichtshof stellt nachdrücklich fest, dass "die Bemühungen des Angeklagten zur Verbesserung seiner Situation beseitigt werden müssen". Es gibt keine Beweise für die Annahme des Berufungsgerichts, dass der Antragsgegner aufgrund der Zusatzvereinbarung vom 21. Januar 1958 nicht mehr zur vorzeitigen Rückzahlung der Kredite befugt war. Die Beschwerde stützt sich zu Recht auf das Urteil der Beschwerde, dass die im Mietvertrag enthaltene Regelung, wonach der Antragsgegner das Recht hatte, auf die geliehenen Beträge 5 v. H. Zins zu fordern, durch die Zuschläge geändert wurde.

Sie geht davon aus, dass die Vorverträge, ohne dass ein Rechtsfehler erkennbar ist, vorsehen, dass die Darlehen zurückgezahlt werden sollten, "ohne Berücksichtigung der Fortsetzung des Vertrags". Da es sich bei den unverzinslichen Darlehen um einen Zuschuss zu den Baukosten handelte, mussten die Antragsteller als Pächter im Falle einer vorzeitigen Tilgung die ihnen nun eingeräumte Zinsvergünstigung durch die Auszahlung eines angemessenen Anteils der Darlehen an den Antragsgegner während der Laufzeit des Leasingverhältnisses auffangen.

Nach der Gewährung des Rechts auf vorzeitige Kündigung im Nachvertrag stellte sich jedoch die berechtigte Sorge, ob die Gläubiger auch in einem solchen Fall die Zinsen bezahlen mussten, obwohl sie nicht mehr Pächter waren, oder wer zur Zinszahlung verpflichtet war, wenn der Antragsgegner die Darlehen an die Gläubiger anlässlich der Beendigung des Pachtverhältnisses zuruckzahlte.

Der Berufungsgerichtshof beantwortete diese Anfrage in allen Bestimmungen des Vertrages dahingehend, dass die Antragsteller, wenn sie von der Zinsverpflichtung befreit werden wollten, dem Antragsgegner Nachfolgemieter zur Verfügung stellten müssten, die ihm gemäß den Vormietverträgen einen Zuschlag von DEM 5 Prozentpunkten zum Mietzins in Höhe von DEM 5 000 gezahlt hätten, und der Antragsgegner war zur Aufnahme solcher Nachfolgemieter auferlegt worden.

Allerdings hat die Angeklagte, wie bereits gesagt, mit Schreiben Nr. 2 vom 26. Januar 1963 eine Zuzahlung von 5 v. H. unmissverständlich verweigert. Somit entpuppt sich auch die Beschwerde der Beschwerde als irrelevant, die Beschwerdeführer hatten in ihrem Brief vom 21. Januar 1963 für den Falle der Position der Mietnachfolger eine Mietänderung gefordert und die Angeklagte hatte sich keine Mietnachfolge auferlegen lassen müssen, die statt einer Kreditverpflichtung nur eine entsprechend höhere Miete bezahlen wollen würde.

Auch die Beschwerde der Beschwerde kann nicht erfolgreich sein; das Beschwerdegericht hat nicht festgestellt, dass die Beschwerdeführer dem Antragsgegner angemessene Mietrechtsnachfolger nannten. Da sich die Angeklagte prinzipiell weigerte, der Bestellung von Nachfolgern zuzustimmen, ist es unerheblich, ob die Klägerinnen und Kläger in der Lage waren, solche passenden Mandanten zu finden und ob die von ihnen vorgesehenen Mandanten angemessen waren.

Hätte das Beschwerdegericht beispielsweise davon ausgehen wollen, dass überhaupt keine passenden Mandanten hätten finden können, wäre seine Ansicht jedoch falsch gewesen. Unabhängig von der rechtlichen Grundlage konnten die Klagen nie Rechte daraus ableiten, dass die Angeklagte sich weigerte, Mietnachfolger zu akzeptieren, wenn es ihnen nicht möglich gewesen wäre, Mietnachfolger zu bestellen.

Genau aus der Sicht des Appellationsgerichts ist die den Beschwerdeführern zustehende Erfüllung durch einen Umstand, den die Angeklagte vorbringen musste, verunmöglicht worden, dass es klar ist, dass dies nicht bedeutet, dass die Beschwerdeführer keine Mietrechtsnachfolger stellen konnten. Auch in anderen Fällen ist das Appellationsgericht immer davon ausgegangen, dass es den Beschwerdeführern möglich gewesen wäre, dem Antragsgegner angemessene Rechtsnachfolger zu unterbreiten.

Die Angeklagte argumentierte auch nie, dass keine passenden Mietnachfolgeunternehmen hätten gefunden werden können. Daher gibt es keine Beweise dafür, dass die Beschwerdeführer niemanden hätten gefunden haben können, der ihre Häuser zu den mit dem Angeklagten getroffenen Vereinbarungen übernimmt. Die Bedeutung des vom Appellationsgericht verwendeten Satzes kann nur darin liegen, dass es keine Rolle spielt, ob die eigentlich von den Klammern genannten Mandanten angemessen waren und ob die Klammern andere statt ihrer zu diesem Zeitpunkt andere passende Mandanten hätten zur Verfügung gestellt können.

In richtiger Weise hat das Beschwerdegericht entschieden, dass sich die Beschwerdeführer angesichts der Ablehnung des Angeklagten nicht mehr um die Mandanten kümmern mussten. Angesichts der Aussage des Eigentümers, jeden Ersatznutzer zurückzuweisen, hatte der Pächter ihm nicht einen konkreten Pächter vorschlagen müssen; denn es entsprach der Erfahrung, dass ein solcher Pächter schwierig zu vermitteln war, wenn er erfuhr, dass der Pächter ihn zurückweisen würde.

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