Mietvertrag für Untermieter

Sie ist gewissermaßen ein Mietvertrag auf zweiter Ebene. Durch den Mietvertrag ergeben sich in der Regel keine Vertragsverhältnisse zwischen dem tatsächlichen Hauptmieter und dem Untermieter. Das Untermietverhältnis weicht von einem Hauptmietverhältnis nur dadurch ab, dass entweder die Rechte aus dem Mietvertrag auf einen Dritten übertragen werden oder die Sache nur genutzt wird.

Es gibt zwei Arten von Untermietverträgen: Folgendes sollte in einem Untervermietungsvertrag eindeutig festgelegt werden: Mietverhältnis (temporär/unbegrenzt). Beim Anteil des Unterpächters an den Anschaffungsnebenkosten ist zu beachten, dass diese sehr genau aufgelistet und der Betrag (pro Person/pro Quadratmeter) angegeben werden muss. Es gibt keine Bestimmungen über die Rechtsform der Untervermietung.

Der Mietvertrag kann für einen begrenzten oder unbegrenzten Zeitraum geschlossen werden. Bei Vereinbarung einer Untervermietungsfrist von mehr als einem Jahr muss der Untervermietungsvertrag sowie der Standardzeitmietvertrag (Befristung) nach § 550 BGB schriftlich erfolgen. Andernfalls kann ein Sublease Vertrag auch mündlich geschlossen werden. In vielen vorgefertigten Mietverträgen ist die Weitervermietung von Anfang an "verboten".

Dies ist nach der ständigen Praxis aufgrund eines Verstosses gegen 307 BGB (möglicherweise ungeeignete Diskriminierung des Mieters) nicht möglich (siehe: BGH NJW 1995, 2034). Dennoch ist nach 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB eine Genehmigung des Eigentümers erforderlich, wenn eine Weitervermietung vorgesehen ist. Der Pächter hat jedoch nur dann ein Anrecht auf die Zusage des Pächter, wenn er nach Vertragsabschluss ein begründetes Weitervermietungsinteresse nachweisen kann.

Gemäß der Rechtsprechung des BGH kann ein legitimes Recht auf der Grundlage der gesetzlichen, privaten, wirtschaftlichen oder familienrechtlichen Belange des Mandanten begründet werden (siehe: BGH NJW 1985,130,131). BGB ) zum Zweck der Untermietung ist in zwei Fällen nicht erforderlich: Übernimmt der Pächter Verwandte (Ehepartner, Lebensgefährte, Kleinkinder einschließlich Adoptivkinder, Pflegebedürftige ) oder Diener seines Haushaltes (Hilfs- und Pflegekräfte) in seiner Ferienwohnung, so ist dies ohne Einverständnis des Pächter nicht möglich.

Dennoch muss der Hausherr über die Zulassung dieser Personengruppen informiert werden. Nicht unter diese Ausnahme fällt die Zulassung anderer Verwandter, die nicht zur oben erwähnten "privilegierten" Personengruppe zählen, wie z.B. die Krankenschwester, der Verlobte, die Schwägerin des Pächters, und bedarf noch der Genehmigung des Wirtes. Die Mieterin hat das Recht, ohne Einwilligung des Eigentümers in ihrer gemieteten Wohnung unterzubringen.

Sofern der Hausherr der Untervermietung nicht zugestimmt hat, hat der Hausherr das Recht auf eine außerordentliche Beendigung nach 540 Abs. 1 S. 2 BGB unter Beachtung der Gesetzgebungsfrist nach 573d Abs. 2 S. 2, 675a Abs. 3 und 580a Abs. 4 BGB.

Ein solches Recht zur Kündigung ist jedoch nach 540 Abs. 1 S. 2 BGB auszuschließen, wenn die Verweigerung der Einwilligung durch den Leasinggeber aus einem wichtigen Grunde erfolgt und dieser wesentliche Zweck in der Verantwortung des Unterpächters liegt. In diesem Fall wird die Kündigung durch den Leasinggeber verweigert. Dabei ist es notwendig, dass der Anlass in der Persönlichkeit des Submieters so stark ist, dass eine Nutzungsübertragung auf diese Persönlichkeit für den Mieter unverhältnismäßig ist.

Dieser wichtige Anlass kann z.B. vorliegen, wenn der konkrete begründete Zweifel vorliegt, dass der Untermieter den Frieden des Hauses stört, das Mietgut beschädigt oder die Überfüllung der Ferienwohnung gefährdet. Zur Beurteilung, ob ein so bedeutender Ablehnungsgrund vorliegt, ist es notwendig, die Belange des Eigentümers auf der einen Seite und die Belange des Eigentümers auf der anderen Seite sorgfältig abzuwägen.

Zeigt sich aus diesem Interessenausgleich, dass eine Weitervermietung für den Eigentümer unverhältnismäßig ist, kann er seine Einwilligung in die Weitervermietung ablehnen. Inakzeptabel können vertragswidrige oder zweckwidrige Verwendungen sein, wie z.B. die Aufnahme von Asylbewerbern oder der Betreiben eines offensiven Geschäfts. Verpachtet der Leasingnehmer das Objekt trotz mangelnder Einwilligung des Leasinggebers weiter, kann der Leasingnehmer den Leasingvertrag mit dem Leasingnehmer ohne Einhaltung einer Frist auflösen.

In diesem Falle bildet das vertraglich nicht vereinbarte Benehmen des Leasingnehmers einen wesentlichen Punkt im Sinn von 543 BGB und begründet das Recht des Leasinggebers auf außerordentliche und fristlose Beendigung. Gegenüber dem ( "Hauptmieter") kann der Eigentümer die Kaltmiete erhöhen, wenn dieser untermietet. Ein solcher "Untervermietungszuschlag" ist gemäß 553 Abs. 2 BGB gesetzlich zulässige.

Dies kann jedoch nur unter der Bedingung auferlegt werden, dass vom Eigentümer vernünftigerweise nicht erwartet werden kann, dass er die Erlaubnis zur Weitervermietung erteilt, ohne den Untervermietungszuschlag zu erheben. Der Beweis für den Beweis der Unannehmbarkeit obliegt dem Wirt. Weil es sich bei der Mietpreiserhöhung um eine Vertragsänderung handele, müsse der (Haupt-)Mieter ihr explizit zustimmen (§ 311 Abs. 1 BGB).

Ein Rechtsanspruch des Vermieters auf Einwilligung zur Durchführung der Mietanhebung besteht nicht. Die Vermieterin kann jedoch bei ungerechtfertigter Verweigerung der Einwilligung (z.B. Erhöhung der Verschleißfestigkeit, Erhöhung der Betriebskosten) gemäß 553 Abs. 1 S. 2 BGB dem Leasingnehmer das Recht zur Nutzung des Mietgegenstandes wegen Unangemessenheit aus anderen Beweggründen versagen.

Dabei kann der Mieter nur im Umfang der laufenden Kosten einen Aufschlag fordern (siehe AG Hamburg ZMR 2008, 213). Ist der Mietgegenstand trotz der Verweigerung der Bewilligung durch den Eigentümer weitervermietet worden, kann der Mieter vom Mietgegenstand gemäß 280 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB oder unterbleiben.

Dem Leasinggeber zustehen diese Rechte neben dem Recht zur außerordentlichen kündigen. Grundvoraussetzung für die Schadenersatzpflicht des Generalmieters ist, dass der Untermieter den entstandenen Sachschaden erlitten hat. Bei vertragswidriger Nutzung des Mietgegenstandes hat der Mieter das Recht auf Unterlassung. Dabei reicht es aus, wenn die vertraglich nicht vereinbarte Nutzung nicht durch den Generalmieter selbst, sondern durch seinen Untermieter erfolgt.

Die erforderliche Auslassung ist dem Generalmieter zunächst durch eine Warnung mitzuteilen. In Ausnahmefällen kann der Leasinggeber auf eine Verwarnung verzichten, wenn die Angelegenheit bereits zwischen den Beteiligten ohne einvernehmliche Vereinbarung besprochen worden ist. Führt der Generalmieter die vertragswidrige Nutzung dennoch fort, kann der Eigentümer eine einstweilige Verfügung beantragen.

Die Untermieterin kann vom Generalmieter Schadenersatz fordern, wenn er seinen Vertragspflichten aus dem Untermietvertrag nicht nachgekommen ist. Damit kann sich der Untermieter darauf verlassen, dass der Untermieter eine Untervermietungsgenehmigung durch den Grundbesitzer hat oder dass der Grundbesitzer diese einholen kann ("BGH NJW 1996, 46). Verlangt der Mieter aufgrund fehlender Bewilligung vom Untermieter die Rückgabe des Mietgegenstandes mit Erfolg, so kann der Untermieter vom Untermieter in diesem Umfang Schadenersatz vom Untermieter fordern.

Der Untermieter kann das Vertragsverhältnis auch ohne Einhaltung einer Frist aus wichtigen Gründen außerplanmäßig beenden (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Sofern sich der Untermieter im Hinblick auf den Mietgegenstand schuldhaft benimmt, haften die Hauptvermieter nach § 540 Abs. 2 BGB dafür. Als Pflichtverletzung gilt jede Verletzung der Verpflichtung des Unterpächters zur Erhaltung der von ihm geschuldeten Mietgegenstände.

Der Untermieter unterliegt den selben Verpflichtungen wie der Generalmieter. Eine Änderung des (Haupt-)Mieters im Rahmen eines vorhandenen Untervermietungsvertrages ist problemlos möglich und möglich. Damit kann der neue (Haupt-)Mieter mit der Einwilligung des Eigentümers den Mietvertrag des vorherigen (Haupt-)Mieters abschließen (siehe: BGH NJW 1998, 531).

Sie können auch den alten Mietvertrag stornieren und durch einen neuen ersetzen. Ebenso ist ein Tapetenwechsel des Eigentümers gesetzlich problemlos und zu jeder Zeit möglich. Die Änderung des Eigentümers hat keine Auswirkung auf den Inhalt des vorliegenden Untermietvertrages. In Anlehnung an den Prinzip des 566 BGB gelten "Kauf macht die Mieten nicht zunichte " auch beim Verkauf des Mietobjekts.

Für einen Untermietvertrag gelten prinzipiell die selben Kündigungsbestimmungen wie für einen Hauptmietvertrag. Lediglich zwei weitere Beendigungsrechte kommen für den (Haupt-)Mieter in seiner Funktion als "Vermieter" hinzu, vgl. 573a, 573b BGB (erleichterte Beendigung des Mietverhältnisses / teilweise Beendigung des Mietverhältnisses des Vermieters). In diesen FÃ?llen ist die KÃ?ndigung auch ohne ein geschÃ?ftliches Interessen im SÃ??llen des 573 BGB möglich.

Die entsprechende Frist wird dann jedoch um drei Kalendermonate und damit um sechs Kalendermonate erweitert ( 573a Abs. 1 S. 2 BGB). Zudem hat der (Haupt-)Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn es sich um eine Untervermietung von "möbliertem" Wohnen auftritt. Der ( "Hauptmieter") kann in diesem Falle ohne Angaben von GrÃ?nden kündigen.