Kredit ohne Grundschuld

Die Grundbucheintragung als Darlehenssicherheit

Bei der Vergabe von Baudarlehen ist oft ein Grundbuchauszug zur Sicherung des Darlehens erforderlich. Ratendarlehen dagegen können in der Regel ohne Sicherheit geschlossen werden, und einige Wohnungsbaugesellschaften verzichteten auch auf die Eintragung in das Kataster für Kleinkreditbeträge. Im Falle größerer Kredite benötigen die Kreditinstitute oft eine Sicherheit. Wenn sich die finanzielle Situation des Darlehensnehmers stark verschlechtert und die Rückzahlung des Darlehens nicht möglich ist, können diese Wertpapiere realisiert werden.

Im Falle von Immobiliendarlehen wird zu diesem Zweck oft eine Grundschuld im Kataster hinterlegt. Diese Eintragung im Kataster ermächtigt die BayernLB, bei Kreditverzug und erfolglosem Mahnwesen eine Pflichtauktion zu eröffnen. Weil dies auch eine sittliche Pflicht für den Schuldner ist, werden Immobiliendarlehen oft nicht ohne Grundbucheintragung gewährt. Einzig die Wohnungsbaugesellschaften haben bereits damit begonnen, auch ohne Sicherheit Darlehensbeträge von weniger als 30.000 EUR zu gewähren.

Das Gleiche trifft auf Kreditinstitute zu, die so genannten Renovierungsdarlehen erteilen. Sie werden in Ratenkrediten mit einem Volumen von bis zu 50.000 EUR gewährt und sind eigens für Renovationen und Modernierungen konzipiert. Es ist jedoch nicht ungewöhnlich, dass solche Blankokredite einen höheren Zinssatz haben, der dementsprechend zu berücksichtigen ist. Aber nicht nur die Wohnungsbaugesellschaften gewähren Krediten ohne Katastereintrag.

Aber auch bei Ratendarlehen haben die Kreditanstalten in den letzten Jahren begonnen, auf Sicherheit zu verzichtet. So können nun auch leere Darlehen für Ferien, Heimtextilien oder sogar neue Elektronik vergeben werden. Für die Verbraucher und die Bank ist der große Nutzen, dass Ratendarlehen weitestgehend einheitlich sind und daher auch im Internet und im Privatkundengeschäft abgewickelt werden können.

Darüber hinaus entfällt der erhöhte Aufwand für die Vorbereitung von Sicherheitenvereinbarungen und für die Sicherheitenverwaltung. Aufgrund des erhöhten Risikos der Kreditinstitute sind für diese Darlehen jedoch erhöhte Zinsen ausstehend. Daher sollten Schuldner sehr sorgfältig untersuchen, welche Kreditform erforderlich ist und welche individuellen Optionen zur Verfügung stehen.

Aachen: Keine Grundschuld, kein Bankguthaben.

Die Aachener Kreditinstitute gewähren keine Baudarlehen ohne Besicherung. Die Eintragung einer Grundschuld im Kataster ist die höchste Sicherstellung. Für den Kauf eines Grundstücks oder einer Liegenschaft brauchen die meisten von uns einen Kredit von der UB. Folgerichtig geben Finanzinstitute solche Summen nicht ohne bestimmte Wertpapiere aus. Die BayernLB beharrt auf der Eintragung einer so genannten Grundschuld in das Kataster als Faust gegen die Insolvenz des Anlegers.

Der Grundschuldansatz ist in der Regelfall gleich dem gewährten Darlehensbetrag. Das Grundschuldrecht garantiert der BayernLB das Recht, im Insolvenzfall des Bauherrn die Ausführung zu veranlassen, ohne die Rechte Dritter zu berücksichtigen. Das heißt, wenn der neue Besitzer den Baudarlehen nicht mehr bedient, veräußert die Hausbank die Immobilie und zieht den Erlöse aus der Tilgung der ausstehenden Forderung ein.

Für den Betrag einer Grundschuld ist der Rangfolge der Eintragungen im Grundbuch entscheidend. Weil die Kreditgeber in einem Zwangsverkauf nach dem registrierten Rank zufrieden sind, verlangen nahezu alle Kreditinstitute zur Sicherstellung ihrer Kreditforderung die Aufnahme der Grundschuld in den ersten Rank des Grundbuches. Es ist aber auch möglich, dass die Grundschuld in Abschnitt II oder III des Grundbuches erfasst wird.

Die genannten Institute sind mit einer nachgeordneten Grundschuld zufrieden. Dies bedeutet, dass im Falle eines Konkurses die Kreditgeber zuerst versorgt werden, bevor sie an der Reihe sind. Sind in einer Behörde mehrere Grundschulden erfasst, wird deren Rangfolge durch die Ordnung bestimmt, in der sie im Kataster erfasst sind. Durch einen neuen Eintrag im Kataster kann jedoch der Rangfolge einer Grundschuld verändert werden.

Ab wann läuft die Hypothek ab? Nach Ansicht vieler Grundstückskäufer verfällt die Grundschuld, sobald das Baugeld ausgezahlt ist. Für ein Ende der Grundschuld gibt es keinen Selbstversuch. Begründung: Die Grundschuld ist ein so genanntes nicht zusatzpflichtiges Sicherungsrecht an Grundstücken. Somit kann die Grundschuld ohne Rücksicht auf die bestehende Inanspruchnahme durch eine Hausbank in das Kataster eingetragen werden.

Dies hat für den Bauherrn den entscheidenden Vorteil: Nach der vollständigen Rückzahlung des Baukredits muss er die Grundschuld nicht zwangsläufig aufheben, sondern kann sie wieder als Sicherheit für das Darlehen verwenden. Besitzer müssen dafür nicht zwangsläufig eine neue Liegenschaft kaufen. Der Grundschuld kann für ein Renovierungsdarlehen verwendet werden, kann aber auch als Sicherungsanker für den Erwerb eines neuen Fahrzeugs oder eines neuen Möbels verwendet werden.

Die Grundschuld aus dem Kataster streichen? Jeder, der die Grundschuld kündigen möchte, bedarf einer vom Kreditinstitut erteilten, amtlich beglaubigten Kündigungsermächtigung. Damit geht man zum Insolvenzverwalter und beantragte die Stornierung der Grundschuld. Das Notariat reicht beim Katasteramt einen Gesuch um die Aufhebung der Grundschuld ein. Die Grundbuchbehörde überprüft den Gesuch und erklärt sich in der Regelfall mit der Streichung einverstanden.

Überhaupt keine Ausgaben, aber man kommt damit nicht durch. So sind beispielsweise für die Stornierung einer Grundschuld in Hoehe von 150.000 rund 300 EUR als Entgelt ausstehend. Ein Teil wird vom notariellen und der andere Teil vom Katasteramt abgeholt. Darf ich die Hypothek belassen? Die Nichtlöschung der Grundschuld ist jedoch nicht völlig ausfallsicher.

Es kann z.B. vorkommen, dass die registrierte Hausbank die Grundschuld an einen Geldgeber veräußert und dieser die Ausführung durchsetzt. Auch wenn die Darlehensschuld bezahlt wurde und der Geldgeber daher falsch liegt, kann ein Rechtsstreit viel Zeit und Kapital einbringen. Tücken gibt es auch, wenn die Besitzer wollen, dass die Grundschuld auf sich selbst übertragen wird, um sie als Sicherheiten für weitere Darlehen zu verwenden.

Einige Kreditgeber erkennen eine frühere Grundschuld nicht an, z.B. weil nicht eindeutig festgestellt werden kann, ob die Grundschuld beschlagnahmt oder an Dritte übertragen wurde. Sie gehen also mit der Stornierung der Hypothek auf Nummer sicher.