Kredit nach 10 jahren

Hinweise zur Baufinanzierung

Wegen der nach wie vor tiefen Zinssätze für Immobiliendarlehen überlegen viele Bundesbürger noch immer den Kauf von Wohnimmobilien. Um auch in den Ballungsräumen bezahlbares Wohnraumangebot zu erhalten, erachtet der GdW 320.000 neue Appartements pro Jahr in den nächsten zehn Jahren für notwendig. Aufgrund der tiefen oder gar negativen Zinssätze suchen viele internationale Anleger nach Anlageobjekten.

Mit der Faustregel "Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete" kann die Wertermittlung der jeweiligen Liegenschaft einfach geschätzt werden. Neben der Wertermittlung der Immobilie ist es für den zukünftigen Eigentümer auch ganz wesentlich, ob er sich die Immobilienfinanzierung überhaupt noch leisten kann. Weil die Rückzahlung des eigenen Hauses je nach eingebrachtem Eigenmittel oft eine kleine herkulische Aufgabe ist, die das eine oder andere Jahrzehntel dauern kann.

Aufgrund der tiefen Gebäudezinsen wird immer wieder behauptet, dass im Augenblick jeder Pächter an selbstgenutztes Wohneigentum denken müsse. Andererseits darf man aber nie außer Acht lassen, dass aufgrund der tiefen Zinsen auch die Grundstückspreise kräftig angestiegen sind. Infolgedessen steigt die Fremdkapitalaufnahme und die Zinserleichterung wird zum einen durch gestiegene Rückzahlungsraten zum anderen ausgenutzt.

Allerdings ist es nach wie vor eine Tatsache, dass die Zinssätze für Baudarlehen in den vergangenen Jahren sehr kräftig gesunken sind. Der Zinssatz für ein Darlehen von 100 000 EUR mit einem festen Zinssatz für 10 Jahre betrug im Jahr 2003 noch rund 5% (p.a.). Zu Beginn des Jahrs 2012 betrug ein Darlehen mit dieser Fazilität rund 3 Prozent, bis zum Jänner 2015 war es wieder signifikant auf 1,30 Prozent gesunken.

Gut wer kann eine große Rückzahlung leistenEine Differenz von nur 0,2 %-Punkten im Jahr 2015 macht das Kräuterfett nicht aus, oder? Die Anschaffungskosten betragen 250.000 EUR. Sie müssen 60% des Anschaffungspreises (d.h. 150.000 Euro) mit einem Bankdarlehen ausgleichen. Du wählst ein Darlehen mit einem festen Zinssatz von 10 Jahren und beginnst die Rückzahlung im Monat September 2015 mit 2,0% des Darlehensbetrages.

Sie hätten bei einem Sollzinssatz von 1,30% p.a. nach der Festschreibungszeit 17.481 EUR an die Hausbank gezahlt, bei einem Sollzinssatz von 1,50% hätten Sie 20.155 EUR gezahl. Die geringe Zinsdifferenz hätte über die gesamte Dauer 2.674 EUR betragen. Wenn wir auf 2003 zurückblicken und mit einem Zins von 5% rechnen, dann wäre die Zinslast über 10 Jahre 66,180 E!

In dem genannten Beispiel und mit einem Kreditzins von 1,30 Prozent pro Jahr würde das Darlehen nach 38 Jahren und 6 Wochen vollständig zurückgezahlt werden (wenn die Bedingungen über die gesamte Dauer konstant blieben). Wenn Sie Ihr Jahresweihnachtsgeld (z.B. 1000 EUR netto) immer in eine Sonderrückzahlung investieren würden, hätten Sie das Darlehen bereits nach 30 Jahren und 5 Monate zurückgezahlt und würden auch weniger Zins an die Hausbank zahlen.

Wäre es möglich, neben den außerplanmäßigen Rückzahlungen die Rückzahlung auf 3% statt auf 2% zu erhöhen (die Monatskreditzinsen würden dann 537,50 statt 412,50 EUR (162,50 EUR Zins, 250 EUR Tilgung) 512,50 EUR (162,50 EUR Zins, 375 EUR Tilgung) sein, wären Sie bereits nach 23 Jahren und 4 Monate, d.h. 15 Jahre früher als im ersten Fall, verschuldungsfrei.

Daher ist es ratsam, einen so hohen Rückzahlungssatz wie möglich festzulegen, um die Tilgung des Darlehens zu forcieren. Im Idealfall sollten Sie daher eine Hausbank wählen, die es Ihnen ermöglicht, die Tilgungssätze über die Darlehenslaufzeit kostenlos zu ändern. Darüber hinaus sollten Darlehen bevorzugt werden, die die Möglichkeit einer freien außerplanmäßigen Tilgung ein- oder mehrfach im Jahr bieten.

Damit ist das Verlustrisiko gemeint, dass der Zins für Baudarlehen nach Ablauf der vertraglich festgelegten Festschreibungszeit deutlich angestiegen sein könnte. Auf Basis des derzeitigen Zinsniveaus ist jedoch über einen Zeitabschnitt von 10 oder 15 Jahren nicht mit sinkenden, sondern mit ansteigenden Zinssätzen zu rechnen. Daraus ergibt sich ein Anstieg der Zinssätze. Wenn Sie in den ersten Jahren nicht genügend zurückzahlen, werden Sie vom Rückzahlungshammer getroffen, wenn die Zinssätze nach der Festzinsperiode steigen.

Als Beispiel halten wir an unserem Modellfall fest: Fremdkapital in der Größenordnung von 150.000 EUR, 10 Jahre Festzinssatz, Sollzinsen von 1,30% und ein Rückzahlungssatz von 2,0% des Kreditbetrages, was einem Monatsdarlehenssatz von 412,50 EUR ausmacht. Unter der Annahme, dass es Ihnen gelingt, am Ende des Jahres weitere 1000 EUR pro Jahr zu begleichen, bleibt nach 10 Jahren eine Restverschuldung von ca. 107.000 EUR!

Wenn sich das Zinssatzniveau nach 10 Jahren um 2% erhöht hat, dann muss man mit einem Kreditzins von 609 EUR bei gleichem Rückzahlungsbetrag und sogar 805 EUR bei einer Zinssatzerhöhung von 4% gerechnet werden. Nehmen wir an, Ihr Darlehen endet in drei Jahren. Danach können Sie noch heute mit Ihrer Hausbank über eine Folgefinanzierung mit einem Forward-Darlehen reden.

Du kannst dich auch an jede andere Institution wenden, die das Terminkredit zu besseren Bedingungen als die aktuelle Institution anbieten kann. Sobald der Vertrag abgeschlossen ist, wird das Kredit nicht unmittelbar zur Verfuegung gestellt, sondern innerhalb der vereinbarten Zeitspanne beim Abruf. Das Terminkredit ersetzt das Altdarlehen nach der Festzinsphase.

Diese Variante ist für alle Schuldnerinnen und Schuldner interessant, die am Ende ihrer Festzinsperiode einen Anstieg der Zinssätze erwarten. Diese liegen je nach Haus zwischen 0,01 und 0,03% und fallen für jeden angefangenen Kalendermonat vor der Kreditauszahlung an. Unter der Annahme, dass Sie das Kredit nach drei Jahren (36 Monaten) kündigen und die Prämie 0,02% ist, wird der besicherte Kreditzins um 0,72% teurer.

Daher sollten Schuldner immer Zeit in Anspruch nehmen und bieten. Das Magazin Finanzztest verweist darauf, dass von der KFW-Bank vor Jahren aufgenommene Förderstipendien, die wesentlich über dem aktuellen Zinssatzniveau liegen können, unter bestimmten Voraussetzungen unentgeltlich getilgt werden können. Dies ist laut Finanzierungztest für Darlehen aus den Programmbereichen "Energieeffizientes Bauen", "Energieeffiziente Sanierung" und "Modernisieren von Wohnen" möglich.

Was kann man tun, wenn man sein hochverzinsliches Immobiliendarlehen vor dem Ende der Festzinsperiode loswerden will? Sie sollten einen Blick auf Ihren Darlehensvertrag werfen. Wenn die Auszahlung nach dem 1.11. 2002 erfolgt ist, kann der Auszahlungs-Joker ausgelost werden. Dies hätte dann zur Konsequenz, dass das Darlehen ohne Vorauszahlungsstrafe vorgezogen werden könnte.

Diese unrichtige Anweisung kann dazu führen, dass der Darlehensvertrag mehrere Jahre nach Vertragsabschluss erlischt.