Hypothekendarlehen Rückzahlung

Rückzahlung von Hypothekendarlehen

Beweglichkeit bei der Rückzahlung des Darlehens. Der Grund dafür ist, dass die Sollzinsen bis zur geplanten Rückzahlung des Darlehens fest bleiben. Bei der Rückzahlung Ihrer Hypothek in Raten an die Bank, d.h. der Amortisation, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Die Laufzeit von Hypothekendarlehen ist so einheitlich wie die Laufzeit, so unterschiedlich sind die Tilgungsbedingungen.

Spirituelle Debatte über die Rückerstattung von Bearbeitungsentgelten für Hypothekendarlehen

Im Anschluss an die BGH-Entscheidung zur Erstattung von Bearbeitungsentgelten für Konsumentenkredite ist eine Debatte darüber entstanden, ob diese Entscheidungen auch für Immobiliendarlehen (d.h. Hypothekendarlehen) anwendbar sind. Hausbesitzern mit Hypothekarschulden wird in der gestern veröffentlichten Presseerklärung des Verbraucherschutzbundes "wohnen im eigentum" geraten, die Bearbeitungsentgelte für ihre Immobiliendarlehen bis Ende 2014 wiedereinzuziehen. Das Verbraucherzentrum Düsseldorf wird in dieser Presseerklärung mit den Bemerkungen wiedergegeben, nach denen die beiden Entscheidungen des BGH vom 28.10.2014 (Az. II ZR 348/13 und II ZR 17/14) prinzipiell auch Immobilien-Kredite betreffen, jedoch nicht alle.

Bei den Anwälten ist kontrovers, ob sich das ursprünglich für Konsumentenkredite ergangene Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Zukunft auch auf Hypothekarkredite ausweiten kann. Ungeachtet dieser Rechtsfrage ist klar, dass laut Max Herbst von der FMH praktisch keine Institution für die Beantragung von Hypothekarkrediten Bearbeitungsentgelte erhebt. Nach Herbst kann dies vor 10 Jahren passiert sein, mit damals anfallenden Bearbeitungsentgelten in Höhe von 0,25 bis 1 Prozentpunkten des Kreditbetrages (siehe www.faz.net).

In diesem Zusammenhang sind die Bearbeitungsentgelte für Hypothekarkredite de facto eine Phantasterei. Rückstellungszinsen für gewährte, aber noch nicht in Anspruch genommene Hypothekendarlehen und ein Abzinsungsbetrag als erwartete Verzinsung sind keineswegs mit Bearbeitungsentgelten zu vergleichen, sondern sind Zinskomponenten. Jeder, der dies alles in Betracht zieht, sollte von der Einreichung eines Antrags auf Rückerstattung von Bearbeitungsentgelten für Hypothekarkredite absehen.

Weitere Themen sind die Summe der Vorauszahlungsstrafen für die Rückzahlung eines Hypothekardarlehens vor dem Ende der vertragsgemäßen Festzinsperiode, Nichtzahlungsstrafen für den Verzicht auf ein Darlehen nach Vertragsabschluss oder andere Honorare wie eine Übernahmevergütung für die Darlehensübernahme durch einen anderen Kreditnehmer oder eine Pfandumtauschgebühr für die Abtretung der Grundpfandrechte von einem Grundstück zum anderen.

Allerdings sind diese Vergütungen und Entgelte auch nicht mit den Bearbeitungsgebühren oder den Entgelten für die Bonitätsbeurteilung des Darlehensnehmers bei in den BGH-Urteilen genannten Konsumentenkrediten zu vergleichen.

Amortisierung: Ist die Rückzahlung der Immobilie sinnvoll? Hypothekarisch

Viele Hauseigentümer fragen sich diese Frage: Soll ich die Grundschuld auf meinem Grundstück erstatten? Wie kann ich mich finanzieren, wenn ich die Schulden nicht abbekomme und meine Vermögenswerte woanders nutze? Hier werden wir den Anwendungsfall besprechen, in dem Sie über Vermögenswerte verfügt und erwägen, einen größeren Teil der Finanzierung zu erstatten.

In einem anderen Beispiel wäre zu fragen, ob die direkten oder indirekten Abschreibungen (über die 3a. Säule) besser sind. Wenn das Darlehen mehr als 2/3 des Hauswertes beträgt, gewähren die Kreditinstitute in der Regel ein weiteres Hypothekendarlehen mit einer zweiten Immobilie. Allerdings muss diese zweite Baufinanzierung innerhalb von 15 Jahren ablaufen. Häufig ist die mittelbare Abschreibung aufgrund der Steuerersparnisse vorteilhafter.

Nachfolgend geht es jedoch nun darum, ob sich die Rückzahlung der Immobilie in großem Umfang auszahlen wird. Ab wann ist es sich lohnen, die Rückzahlung der Immobilie vorzunehmen? Es gibt eine simple Beantwortung dieser Frage: Wenn der Hypothekenzinssatz nach Abzug der Steuer über der Kapitalrendite nach Abzug der Steuer liegt, dann ist es lohnenswert, die Immobilie auszuzahlen.

Wie aber berechnen Sie diese beiden Zinsen nach Abzug der Steuer? Familienangst ist wirtschaftlich, sicherheitsbewusst und hat einen hohen Stellenwert. Das Familienunternehmen hat vor kurzem CHF 100'000 ererbt und verfügt über andere Vermögenswerte in der gleichen Größenordnung. Ihre Wohnung hat noch eine festverzinsliche Hypothek von CHF 400'000. Die Grenzsteuerquote liegt bei 30%, d.h. eine Minderung des zu versteuernden Gewinns um CHF 1'000 reduziert die Steuerbelastung um CHF 300.

Sollte die Familienangst einen Teil der Belastung rückgängig machen und so die Schulden auf 300'000 Francs senken? Die Hypothekarzinsrelationen betragen in der Regel 3,0%, nach Abzug der Steuer 2,1% (3,0% x 0,7), da Hypothekenzinsen vom zu versteuernden Ergebnis abzugsfähig sind. Auch die Zinserträge auf dem Bankkonto sind zu versteuern, die Nettorendite nach Abzug der Steuer liegt bei 0,7% (1,0% x 0,7).

Damit ist der Hypothekenzinssatz nach Abzug der Steuer um 1,4% über dem Zinsergebnis auf das Erbgut. Familienangst bringt CHF 1'400 pro Jahr ein, wenn sie das vererbte Kapital zur Rückzahlung der Immobilie verwenden. Daher ist die Abschreibung lohnend. Er hat CHF 100'000 übernommen, ist gut gestreut und in verschiedene Anlagefonds investiert.

Berger geht davon aus, dass sein Depot eine Nachsteuerrendite von 5,0% pro Jahr erwirtschaften wird. Die von ihm auf sein Zuhause verpfändete Immobilie in Höhe von 500'000 Francs steht kurz vor dem Auslaufen. Der marginale Steuersatz liegt bei 33,3%. Sollte Mr. Berger sein Vermächtnis in seinem Aktienportfolio lassen oder seine Grundschuld um CHF 100'000 nachlassen? Die Hypothekarzinsstufe lautet in der Regel 1,8%, nach Abzug der Steuer 1,2% (1,8% x 2/3), da Hypothekenzinsen vom zu versteuernden Ergebnis abzugsfähig sind.

Er geht davon aus, dass sein Aktienportfolio eine Nachsteuerrendite von 5,0% erzielen wird. Damit ist der Hypothekenzinssatz nach Abzug der Steuer um 3,8% niedriger als die erwarteten Erträge aus den Erbschaften. Berger erspart CHF 3'800 pro Jahr, wenn er das vererbte Kapital in seinem Wertschriftendepot hat. Daher ist die Abschreibung der Immobilie nicht sinnvoll.

Bsp. 3: 100'000 auf einem Vorsorgekonto der 3a, Rückzahlung aussagekräftig? Auf der einen Seite, um Steuer zu sparen, und seit dem Erwerb Ihres Gebäudes auch mittelbar zu tilgen. Die 3a Verzinsung ist 0,5% und die Grenzsteuerquote 40%. Auf weitere CHF 100'000 des Vermögens entfällt eine Vermögensteuer von 0,4%. Mit dem Rückzug von CHF 100'000 aus der 3a. Pfeiler kann die Gastfamilie Sure nun die Belastung von CHF 700'000 auf CHF 600'000 senken.

Aber ist es das wert? Die Hypothekarzinsstufe lautet 1,5%, nach Abzug der Steuer 0,9% (1,5% x 0,6), da Hypothekenzinsen vom zu versteuernden Ergebnis abgesetzt werden können. Die Verzinsung auf dem 3a-Konto beläuft sich auf 0,5% und ist zollfrei. Dazu kommt die derzeit in Sparphase befindliche Vermögensteuer von 0,4% (im Falle eines Entzugs erhöhen sich die steuerpflichtigen Vermögenswerte, weil die Belastung wieder niedriger wäre).

Bei diesen Hypothesen ist es also egal, ob die Belastung verringert wird oder nicht. Der Hypothekenzinssatz nach Abzug der Steuer im Verhältnis zur Nettokapitalrendite ist umso wahrscheinlicher, je höher er ist. Wenn Sie Ihre Liegenschaft mit einer teueren Grundschuld bezahlen und Ihr Kapital sehr solide und damit renditestark anlegen, dann zahlt sich die Tilgung der Grundschuld in der Regel aus.

Die Zinsen auf das Darlehen sind höher als die Zinsen auf das Nachsteuervermögen. Grundvoraussetzung dafür ist jedoch, dass Sie nicht Ihr ganzes Anlagevermögen für diesen Zweck nutzen. In manchen Fällen ist es schwer, die Finanzierung Ihrer Immobilie wieder aufzufüllen, vor allem, wenn sich die Ertragssituation verändert hat. Vor allem für Rentner mit niedrigem Gehalt, aber hohem Aufwand, sollte die Abschreibung gut durchdacht sein.

In manchen Fällen ist es besser, etwas mehr Zins zu bezahlen und Zugang zu Ihrem Anlagevermögen zu haben, als Ihr ganzes Reichtum illiquid in eine Investition (Ihr eigenes Zuhause) zu investieren. Wenn Sie Ihr Zuhause dagegen mit einer billigen Immobilie bezahlen und eine höhere Verzinsung Ihres Kapitals abwarten, dann sollten Sie die Immobilie nicht zurückzahlen.

Was haben Sie mit Ihrer Immobilie gemacht? Tipp: Bevor Sie Ihre Immobilie verlängern, ist es wichtig, dass Sie sich von diversen Kreditinstituten anbieten lassen. Einen Überblick über die aktuell gültigen Zinssätze erhalten Sie in unserem Zinssatzvergleich für Immobilien.

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